Должен ли собственник нежилого помещения получать согласование на перепланировку?
Да, должен!
Данные вопросы подробно разобраны в ЖК , части, регулирующей переустройство и перепланировку жилых помещений, которая распространяется и на перепланировку нежилых помещений и мест общего пользования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 по делу № А56-2837/2016).
Какие виды перепланировки должны быть узаконены?
В жилищном законодательстве нет отдельного перечня видов перепланировок, которые собственник вправе сделать, но обязан узаконить. Такие виды названы в абзаце 3 пункта 1.7.1 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
Перепланировкой помещения считают:
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Так как положения Правил № 170 в части перепланировок не противоречат иным нормативным документам жилищной сферы, суды будут считать их обязательными. Такие выводы основаны на постановлении Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10.
Какие виды перепланировок запрещены?
Собственнику точно не согласуют четыре вида перепланировок:
- которые ведут к размещению кухни (санузла) над жилой комнатой соседей снизу;
- нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
- нарушению в работе инженерных систем, оборудования, противопожарных устройств;
- ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов.
Запреты указаны в пунктах 1.7.2–1.7.3 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 и местных актах.
Что считается подтверждением законности перепланировки?
Доказательством того, что перепланировка выполнена по закону, будут документы. На рисунке 4 мы перечислили документы, которые дают право на перепланировку, и, наоборот, просто сопровождающие бумаги, которые сами по себе ничего не подтверждают.
Подтверждающие документы определяют подпункт 3 пункта 2 статьи 26 ЖК, пункт 1.7.1 Правил эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 № 170, пункт 1 статьи 28 ЖК, пункт 5 части 1 стати 32 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, форма решения о согласовании, утвержденная постановлением Правительства от 28.04.2005 № 266.
По завершении перепланировки составляют акт приемочной комиссии, который затем направляют в Росреестр. Заключительный этап процедуры перепланировки – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Каков порядок согласования перепланировки с присоединением общедомового имущества?
Для согласования перепланировки с затрагиванием общедомового имущества необходимо:
- Инициировать очный кворум жильцов многоквартирного дома.
- Получить письменное согласие не менее 2/3 (70%) всех собственников квартир, а также нежилых помещений.
- По утвержденной жилищной инспекцией форме подготовить протокол собрания собственников по результату голосования.